媒体透露新土改方案：严禁农地直接流转商品房

日益推高的地价是高房价的主要原因，十八届三中全会上可能出台的集体土地流转的政策，能否破解“地价推高房价”的魔咒？

10月15日，中信信托正式对外发布消息，全国首单集体土地经营权信托在安徽宿州落地，金融政策的破冰，让农地流转打了“强心针”。

“对于有望在这次会议上形成共识的土地改革总体思路目前已经基本成形，但是以农村集体建设用地流转范围为核心的一系列问题的改革力度和口径仍然需要进一步统一。”一位参与提交改革方案建议的国务院发展研究中心负责人对记者表示。

但是，这位负责人同时表示，土地流转改革方案一旦成形，势必对土地供应、土地价格等土地市场要素有所影响，不过，在短期内，新一轮土地制度改革取得的突破也将有限，其影响也将是有限的。

另一位不愿具名的接近国土部的知情人士则坦言，农地流转改革初期肯定集中于农村腹地，城市及周边地区有价值的集体土地入市量会比较小，多数选择集体土地建设保障房等形式，对商品房开发的土地供应模式冲击不大，“地价不会一下子降下来。”

征地制度不会废除

“在这次会议上将基本明确思路的土地流转制度改革方案可能会比业内预计的要保守，在进一步放开经营性农村建设用地使用权的大方向下，对土地流转的具体操作将进行较为严格和具体的限制。”上述接近国土部的知情人士表示。

在现有的制度框架内，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，这意味着集体土地流转必须要经过政府征地才能真正转化为建设用地。

“对于新土改，业内各方所希望的是目前在农村集体土地流转尝试的基础上，再迈出一步。”上述知情人士表示，“而在国土部上报国务院的关于土地管理体制改革的建议中，也已经提出了对规划城镇建设用地范围以外的农村经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式的细化意见。”

不过，这位知情人士也表示，此次有望在十八届三中全会上形成共识的新土改思路，一方面将为今后的土地流转改革指明方向，另一方面则将着力推进和规范在各地进行的各种农村建设用地流转试点工作的“全国性指导意见”。

事实上，作为“新土改”准备工作之一的全国28个试点市县农村集体经济经营性建设用地使用权流转试点，已经于今年9月启动。其中，不少省市已经开始通过城乡建设用地增减挂钩的方式实现农村建设用地流转。

“农村经营性集体建设用地流转的全国性指导意见成形后，预计首先在小范围内试点。”上述国务院发展研究中心负责人表示，“全国指导意见只是个框架思路，真正需要具体细化的内容需要地方政府结合当地的实际。”

“目前在各地进行的各种土地流转试点，主要还是由政府推动。”中国社科院研究员李国祥（微博）表示，“未来改革的走向还将逐步扩大到探索由市场参与的土地流转尝试办法。”

而据记者了解，对此，一些城市也进行了先期探索和尝试。如重庆市推出了基于“计划+市场”的双轨制试点“地票模式”，其做法是将验收合格的农村建设用地指标打包整合，构成不同规模的地票，面向社会公开交易。凡是需要用地指标的境内外的法人、其他组织或者自然人，均可在农村土地交易所公开竞购地票。

除此之外，更有业内人士表示，现在的试点大部分仍然在现行法律框架内进行，而土地流转能否容纳工商企业进入，能否作为抵押等都有待突破，十八届三中全会的提法会进一步明确改革方向。

对地价影响有限

事实上，由于新土改涉及对房地产市场中土地要素进行制度性改革，在土地市场价格过热的市场环境下，自然也承载各方降低土地价格的期望。

按照中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英的估计，目前农村集体建设用地估计约有18万平方公里，这相当于目前中国城市建成区的3倍以上。

渣打银行首席经济学家王志浩在其日前发布的研究报告中表示，新土改将打破当前地方政府在土地征收及出让的垄断地位，使村集体在农地开发上拥有更大的话语权。按照王志浩的思路，如果房地产开发商能够直接与村集体协商土地价格，势必将降低这类土地的交易价格。

事实上，在试点地区经过农村建设用地流转的土地上的楼盘开发，已经大量出现在目前的房地产市场中，而这一类的住房在价格上确实具有优势。

但另一方面，一直以来依赖土地财政的地方政府却面临考验，而据业内人士分析，土地财政短期内无法有效退出，早已成为掣肘土地改革的原因之一。

“失去对土地资源的控制权，地方政府要安排项目就会变得很困难，土地流转之后，地方政府的土地收入会大幅降低，所以从管理模式和利益调整都存在非常大的困难。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云如是说。

实际上，早在2008年召开的十七届三中全会上，中央政府早已明确指出农村土地改革的大方向，但全会所提出的有效整合城乡土地资源、鼓励农村土地市场化流转、限制强制征地等政策方针却未能取得有效实施。

而对于此次十八届三中全会上新土改如能顺利破题后的效果，王志浩也分析，在短期内，新一轮土地制度改革取得突破有限，其影响也将是有限的。

“鉴于各方在如何解决中国长期存在的土地开发低效率以及对农民补偿不足等问题上的激烈争论，不太可能推出激进的改革举措。”王志浩表示，“这也就意味着新一轮土地改革的成效需要一段时间才能显现。”