一房二卖中占有的合法性与确权优先性关系探析

一房二卖是房地产交易中比较常见的问题，房地产业起起伏伏，房价行情一波三折，或基于趋利贪利，或基于非法占有，或基于认识错误等等，一房二卖在二手房和商品房开发领域都时有发生。一房二卖无论基于什么原因，都会破坏房地产交易秩序，违背市场交易的帝王条款之诚实信用原则，也必然侵犯他人合法权利。一房二卖涉及法律细节很多，也具有很多司法审判实践。总起来说，既可能是刑事问题，例如以非法占有为目的、以虚构事实隐瞒真相为手段的诈骗罪或者合同诈骗罪。也可能是民事问题，一般情况下，一房二卖多是按照民事纠纷来处理的，只有极少的情况作为刑事案件考量。一房二卖既涉及到物权法律关系也涉及到债权法律关系，一房二卖一般先由合同行为启动，后续占有行为或者登记行为，则是物权法律关系。而在一房二卖中案件中，既没有产权登记也没有发生房屋交付和实际占有的案件是很少的，一般情况下或者有登记或者有占有。更多的情况下，作为房屋受让人，一方受让人已经登记，另一方受让人却实际占有。由于合同签署先后情况、实际付款情况以及是否合法占有情况的诸多不同，法律适用也千差万别。首先，一房二卖的两位或者多位买受人在既有产权登记(包括预告登记)又有占有的情况下，产权登记顺位优先。其次，都没有产权登记的情况下，对于房屋的实际合法占有，则具有一定的优先地位。特别强调，占有是一种管领和支配的客观状态，要有法律依据或者合同上的依据才能具备合法占有的物权效力。因此，对于具有物权特征的房产实际占有的相关法律问题，则成为一房二卖案件中比较值得研究的问题。

　　一、一房二卖案件中房屋所有权确认的通常处理规则。

　　在一房二卖的案件中，一般会形成一位房屋转让人，和两位或者多位房屋受让人之间的三角或者多角关系。由于我国房价呈上涨趋势，买家总体上坚持实现合同目的，拥有房屋的所有权，而不希望合同目的落空的情况下，追究卖家的违约责任。尤其是卖家一房二卖以后，往往失去承担违约责任的能力，未获得房屋权属的买房者则会钱房两空。首先，一房二卖基于合同行为，产生了房屋交付和价款支付之债，适用合同法的具体规则。其次，基于登记和房屋占有则是物权法的调整的对象。对于合同成立后履行程度不同，所呈现不同的一房二卖的情形，须分类解读相关房屋确权适用规则。

　　(一)房屋转让人和不同受让人之间先后签订房屋买卖合同，后签订的合同办理了房产过户登记。这种情形从合同法的角度，两个合同都有效成立。卖方已经履行了合同，将房屋通过转移过户登记的方法，完成了物权变动，房屋所有权归登记者所有。根据合同法第一百零七条的规定：“一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。由于房屋已经卖出，卖方已经履行不能，必然要承担赔偿损失的责任。另外即便先买受人已经占有了房屋，已经实际支配占有该房产，但是鉴于不动产物权变动的登记效力较高，后买受人可以向先买受人行使物上的请求权，要求返还。但是对于后买受人要求善意原则，如果明知房屋已经卖出，恶意购买，抢先登记，依然会被撤销登记。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》(简称《物权法》解释一)第十六条：具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：(一)登记薄上存在有效的异议登记的；(二)预告登记期内，未经预告登记的权利人同意；(三)登记薄上记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；(四)受让人知道登记薄上记载的权利主体错误的；(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人物权处分的，应当认定受让人具有重大过失。因此，如果后买受人有恶意购买行为，则适用本条的第(五)项，只要真实权利人，举证证明后买受人有重大过失，可以要求撤销后买受人的物权登记。另外对此，民法通则第五十八条第(四)项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。《合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效情形中的第(二)项，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。需要补充的是，这个规则也适用两份房屋买卖合同都没有登记的情形。

　　(二)与前买受人合同依法成立，并办理房屋产权(过户)登记，然后又出卖给后买受人的。这种情形出卖人和前买受人，不仅合同成立，而且房屋所有权转移，当出卖人又以此房屋为标的，与后买受人签订合同属于对房屋的物权处分行为。根据《合同法》一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。因此出卖人属于无权处分，前买受人不追认的合同无效，房屋产权属于前买受人所有。后买受人救济途径只能按照约定或者《合同法》规定追究出卖人的违约责任。

　　(三)出卖人与前后买受人买卖合同均成立，但是都没有通过产权(过户)登记的方式发生不动产物权变动的。也就是说房屋买卖合同均处于债权关系中，前买受人和后买受人均可以要求主张出卖人履行合同。但是二者所购买的房屋基于户型以及位置，往往具有唯一性，应该属于特定物，同时给与前后买受人履行同一房屋交付，在客观上是不可能的。那如何确定交付的顺位呢？笔者认为，应该结合有效促成合同履行的各种因素来确定优先顺位。首先是具有物权性质的产权登记申请行为是第一考虑。其次，是否通过房屋交付合法占有。再次，合同成立时间的先后顺序也是考虑的因素。值得强调的是，买受人上述综合因素的优越性越大，取得房屋所有权的优先性越大。

　　二、从具体案例来分析一房二卖中占有的合法性审查问题

　　(一)王某与秦某房产纠纷之十年诉争

　　1998年12月20，王某和天津加布沃房地产有限公司签订购房合同，购买位于明华苑4号楼3门1-2层的门面房共计596.86平米，合同签订后，王某支付了价款3879590元人民币，加布沃房地产公司也向王某发出入住通知书，并交付了房屋。王某称，随后加布沃公司法人代表马某向王某提出借用办公室，王某觉得自己本身是这个楼盘的承建人，关系良好，就将房屋借给了加布沃公司做办公室使用，加布沃公司给王某出具了借条，底商楼上由开发商加布沃公司使用，底商楼下存放王某的建筑工具和器材。随后王某离开天津去保定施工，后来，当王某要求加布沃公司将借用的房屋返还时，由于在此期间加布沃房地产公司负责人马某因涉及其他刑事案件归案而无法联系，迟迟没有得到答复。2000年前后王某发现这套房子已经被秦某使用和出租，当初加布沃公司法人代表马某，秦某声称秦某是通过易货方式取得购房合同(易货协议中约定是明华苑4号楼3栋1-2层底商)马某获得秦某一批商品买房合同销售低货款，马某给秦某一批均为盖过章的空白购房合同。后来因自己涉案被抓，这时秦某填上了一套标明位于明华苑4号楼2幢底商1层和2层的购房合同，擅自占有开发商借用王某的这套涉案房产。后来加布沃房地产公司发现易货合同并没有完成，也没有实际收到货物，并且马某也不认可此易货合同完成，也不认可秦某购房合同上写的房号位置就是这套位于明华苑4号楼3门1-2的这套涉案房产。王某则认为，此房本来开发商已经交付自己这套房屋，已经实现了确认无误地对该房产管领和占有。但是房产出借期间，被秦某非法进入，控制和出租，秦某是侵权的行为。2005年10月，王某申请办理了产权登记，2006年5月8日，天津市河北区给王某办理了产权证书，完成了产权登记。2006年6月王某对秦某提起腾房之诉，不久，撤回起诉。秦某向天津市公安局河北分局报秦某报案称加布沃房地产公司法定代表人马某涉嫌一房二卖诈骗犯罪，2006年7月立案侦查，经公安机关侦查发现加布沃房地产公司没有犯罪事实，并撤销该案件。2006年11月，秦某向天津市第一中级人民法院提起行政诉讼，以2000年的购房合同和2005年的房屋租赁备案证，证实自己不仅是此房屋的购买者，而且实际使用，要求撤销王某的房产登记。经审理，一审法院天津市第一中级人民法院，首先认定秦某提供的自己购买的明华苑4号楼2幢3门1-2和诉争房屋明华苑4号楼2门1-2的房管局测绘图均不一致，而王某提供的购房合同和公告的地址和诉争房屋4号楼2门1-2房管局测绘图也不一致。二审法院以王某房产证上登记的房产地址与地名办登记有一定的出入，同时秦某和王某都没有拿出证据证实秦某的购房合同所记载的金纬路明华苑4号楼2幢3门1-2和王某合同记载的明华苑底商4-3门1-2，就是诉争房产，都没有拿出证据证实是4号楼2门还是3门。发证的依据事实不清、证据不足，因此撤销王某的房产登记。经王某上诉至天津市高级人民法院。经审理认为，本行政诉讼的焦点问题在于天津市国土资源和房屋管理局发证的行为，依据的事实是否清楚，证据是否充分。发证的依据是天津市河北区地名办的批复和天津市房管局的测绘成果报告。但房产测绘成果报告书的项目“金晖家园2号楼”，地名办又没有明确王某“明华苑4号楼3门1-2”具体门牌号，王某申请登记的名称“明华苑4号楼3门1-2”与房屋地址不符。因此天津市房屋管理局将地名办所定地名“金纬路48号”同时表明为“中信银行”，认定为“明华苑4号楼3门1-2”，依据的事实不清证据不足。秦某的租赁备案证上的记载的内容“河北区金纬路28号明华苑底商(明华苑4号楼2幢1、2)，也载明金纬路和中信银行的附图，而王某的购房合同载明的是明华苑4号楼3门1-2层低商及产权证载明的金纬路48号低商，而秦某的金纬路28号与王某的金纬路48号经现场实际勘查均不属于一幢楼。但法院行政一审没有实际审查两个门牌号的真相事实，就将王某的产权证撤销。因此事实不清，证据不足。但是本判决仅仅审查天津市房屋管理局的行政行为的合法性，裁判结果不涉及王某和秦某涉诉房屋的民事关系，亦不是确认民事关系的基础。2009年12月20日下达此判决驳回上诉，维持原判。

　　如上所述，2006年7月12日，秦某将加布沃房地产公司马某以合同诈骗罪控告至天津市河北区公安局，河北区公安局立案侦查，2011年8月30日以根据法律规定不予追究刑事责任，撤销案件。

　　民事一审之诉：秦某起诉王某房屋确权诉讼，天津市第一中级人民法院作为一般财产所有权纠纷审理。秦某诉称自己于2000年10月购买天津市金纬路明华苑4号楼2栋底商1-2的房屋，房款一次付清，因开发商的原因没有做初始登记，购买后一直占有，2005年1月租给中信银行，并在河北区房管局做租赁登记备案，2006年2月曾经去房产局问询有关房屋产权登记事宜，但被告知只做住宅的登记。2006年5月得知有人拿房产证去中信银行。2006年6月，王某起诉腾房。秦某认为，自己自购房以来，一直占有和使用此房，没人主张权利，王某是拿着虚假合同和发票办理的产权登记，认为王某说自己自1998年12月购买此房屋并收到房屋后借给开发商办公。是没有事实依据的，并且登记机关没有实地核查面积就发房产证。王某答辩称自己不仅先购买而且将交付的房屋借给加布沃房地产公司马某。2005年就先申请了房屋产权登记，办完房产证，当王某找本案第三个人加布沃房地产公司马某时，第三人加布沃公司马某称已经重复卖给原告秦某。同时，第三人加布沃房公司马某还称，被告王某购买的此房是明华苑4号楼3门底商，而原告秦某是采取易货协议购买的房屋，但合同是空白的，是其自行填写的，其填写的4号楼2栋1-2底商与诉争房屋没有任何关系，同时易货协议没有履行。因此，原告秦某没有权获得房屋。经审理，天津市第一中级人民法院判决确认秦某的4号楼2栋1-2和王某购买的4号楼3门1-2为同一套房产，秦某、王某和第三人加布沃房地产公司签订的合同均有效。王某支付了价款，第三个人加布沃公司也向王某交付了房屋，王某又将房屋借给第三人加布沃公司使用，秦某也支付了房款后又占有了房屋，因此依据公平原则，被告双方按份分配房屋所有权益。2011年6月8日，一审判决秦某对该房屋享有40%，王某享有60%。

　　民事二审之诉：秦某一方均提起上诉。经天津市高级人民法院审理后，于2012年12月20日以事实不清证据不足，发回重审。

　　一审(重审)之诉：原告秦某的诉求以及陈述的事实和证据没有变化，而被告王某认为秦某是通过易货协议购买的，并且秦某的购房合同是自己填写的空白合同，第三人加布沃房地产公司对秦某购房合同真实性也不认可，仅仅有总价没有单价，不符合房地产备案的规定，并且价格较低。对于合同诈骗案件的相关材料，由于公安撤案。因而对这些笔录材料也不认可。王某辩称自己购买房屋合同有效，首先，第三人加布沃公司通过该房屋进行抵押向自己借款，到期还不上转为购买的，房屋已经交付，并已经借出的事实足以说明房屋的交付。即便后来房产证被撤销也是因为测绘图的名字和天津市河北区地名办名字不一致的瑕疵.。其次，王某认为秦某的商品房买卖合同不具备真实有效性，一是商品房买卖的基础法律关系不明确，二是秦某无法证明自己支付了对价，三是标的房号不符、价款低于当时市场价等。再次，王某认为秦某所控告加布沃公司马某涉嫌一房二卖诈骗犯罪，已经被公安机关认定犯罪不成立撤案。即便一房二卖，王某也比秦某早购买早登记早占有。第三人加布沃公司法定代表人马某同意王某所出示证据、事实和理由。第三人不认可秦某的起诉书所称房屋“河北区金纬路28号”就是“河北区金纬路48号”，因为其租赁备案证也是记载“金纬路28号”。从小区的底商的顺序来看，房号不符合，对于涉案房屋属于非法占有。另外，秦某手持的这两份合同的前提条件是易货协议，并且易货协议并没有履行。经审理后认为，本案的讼争焦点是房屋所有权归属问题，原告秦某和被告王某与第三人加布沃房地产公司之间的房屋买卖合同均为有效成立，应当按照已办理房屋产权变更登记、合法占有、合同成立先后等先后确定原被告的权利保护顺位。双方均无证据证明自己先合法占有了房屋，王某签订的合同早但是在公安机关做了与合同时间矛盾的自认，对此证据应该补强但在重审期间没有补强。原告秦某提出王某在合同签订的时间上不实抗辩，但放弃了时间形成的鉴定，导致原被告合同成立时间的先后顺位无法判断，均承担不利的举证后果。根据公平原则和诚实信用原则以及综合本案的情势、举证能力，对原被告对房屋处置分配的意思表示等因素，均不能判定一方独享房屋所有权。2014年10月24日，天津市第一中级人民法院，仍维持原判(判决秦某对房屋享有40%，王某享有60%)判决后原被告双方不服均提出上诉。

　　(二)本案证据的分析。

　　本案的焦点是秦某和王某谁先合法占有涉诉的房产，并综合考虑其他因素，来判断所有权确认的顺位问题。

　　首先，本案关键点在于谁先获得房屋交付和占有，从本案证据来看，王某提供了加布沃公司的《交房通知》和《房屋借条》两份书证。因此，从占有的时间来看，王某占有比较早，并且符合合法占有的特点。而秦某则于购房后，入住了该房屋，并提供了租赁备案证，证明将房屋出租给中信银行的事实。因此，从占有角度来看，王某收房后是先占有了房屋，秦某后占有了房屋，但是双方提供的证据的瑕疵性，使一审法院均不予认可秦王二人的占有事实。但是，秦的购房合同以及租赁备案证所指向的房屋是否就是涉诉房屋，存在一定的字面分歧。占有的核心应该是合法占有，所谓合法，就是要有法律上的依据和合同的依据，秦某尽管占有过涉诉房屋，但是由于购房合同上列明的地址与涉诉房屋不符，并且没有入住通知书和其他交房手续，而卖方对于基础法律关系易货协议履行和购房合同也不认可。综合证据链来看，秦某对于涉诉房屋的占有不能认定为“合法占有”。

　　其次，合同成立时间上来看，从证据上来看，王某签订的合同落款为1998年，并没有其他证据可以推翻，尽管在撤案的刑事案件笔录有时间上的矛盾陈述，但是不能以其他案件中的言辞证据来推翻本案中的书证。有关时间上的鉴定，秦某并未最终申请，视为王某和布加沃公司的合同签订时间为1998年，王某合同签订时间要早于秦某。

　　再次，从合同履行来看，王某对该商品房买卖合同支付了房款和对价，与出卖方加布沃房地产公司没有争议，基础法律关系清楚。而对于秦某，加布沃公司则不承认其支付了对价，秦某又无法拿出付款证据。即便有易货协议基础上的交易关系，但不清晰，出卖方布加沃房地产公司不认可秦某支付了对价或者履行了易货协议。另外，秦某房屋买卖合同的标的不清楚，指向的房产具体编号模糊，无法对应合同标的就是涉诉房产。

　　最后，从申请产权登记上来看，王某申请登记时间较早，并且下发了房屋产权证书，尽管撤销，也非基础法律关系房屋买卖合同的内容和履行上出了问题，而是房屋登记部门依据的地名办的名称问题瑕疵，法院才判决撤销的王某的房屋所有权登记，但无法改变王某申请登记早于秦某的事实。

　　总之，从证据综合判断来看，王某的证据优越性大于秦某。

　　(三)法律适用的分析。本案中双方谁先占有、以及谁先签约的证据均存在一定的瑕疵，一审法院考虑房地产开发商加布沃公司早在2004年12月已经被工商部门吊销营业执照，并没有赔偿能力。如果将房屋所有权确认给任何一方，另一方则血本无归。因此，两次一审判决都根据公平原则按比例分配房屋所有权，同时再审一审还考虑了多种因素。从证据的优越性角度来看，王某相对较大。法院在无法否定秦某履行了易货协议前提下，如果判决确认全部房屋所有权给王某，秦某则会遭受有无法弥补的损失。根据合同写明的房屋价款情况，把较大份额判给王某，较小的份额给秦某，是通过合同法的公平原则下达的判决，也是比较务实的平衡和选择。

　　三、《物权法解释一》对于不动产物权的合法占有问题的两个特点

　　第一，最高人民法院《物权法解释一》对于房屋并不强调占有而更强调登记。在《物权法解释一》第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当按照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。这样房产出卖人，卖给第一个受让人以后，进行预告登记，也就没有权利再卖给后来的买受人。不经过权利登记人的同意，即便签订了买卖合同交付了房屋，也是无效的，不发生物权变动的效力。预告登记制度优先地防止开发商在房地产开发环节一房二卖的行为。当然，存量房买卖也可以采取预告登记制，预告登记制度在签约并支付首期款时就可以登记，这对于二手房买卖将提供安全保障。

　　第二，强调善意取得人权利的保护，细化善意取得的标准。物权法第一百零六条规定了善意取得：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产物权。(一)受让人受让不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产物权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。因此无论是不动产登记还是不动产占有，受让人应本着善意。《物权法解释一》对于善意的内容和善意发生的时间点以及举证责任都做了细致的规定。该解释的第十五条规定：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无权处分，且无重大过失的，应当认定受让人善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应负举证责任。不仅在第十六条具体列明了不动产受让人知道转让人无权处分，而且在第十七条，规定受让人受让动产时，交易的对象、场所或者交易的时机不符合交易习惯，应认定受让人有重大过失。这些规定是针对不动产物权转移登记的情形，因故意和重大过失而丧失善意第三人的资格。可见如果对于不动产物权和动产物权的占有也不符合上述情形时，可以推定为重大过失，丧失合法占有的基础。